يُعد حجز الوحدات العقارية في الإمارات خطوة أساسية للمشترين والمستثمرين الراغبين في اقتناء عقار سواء للسكن أو الاستثمار. ومع ذلك، قد تحدث ظروف طارئة تدفع المشتري إلى إلغاء الحجز والتساؤل عن إمكانية استرداد المبلغ المدفوع. لذا، يعتمد استرداد مبلغ الحجز على عدة عوامل، بما في ذلك الشروط التعاقدية والتشريعات القانونية المنظمة لهذا المجال في الإمارات.
(الشروط الحاكمة لاسترداد مبلغ الحجز)
1- مراجعة شروط العقد: يُعد العقد المبرم بين المشتري والمطور العقاري الأساس في تحديد حقوق والتزامات الطرفين. في كثير من الحالات، يُنص على شروط محددة لإلغاء الحجز، مثل دفع رسوم إدارية أو فقدان نسبة معينة من المبلغ كغرامة.
2- إخلال المطور بالتزاماته: إذا أخل المطور العقاري بالتزاماته التعاقدية، يحق للمشتري طلب استرداد المبالغ المدفوعة. حيث تنص المادة (17) من قانون رقم (3) لسنة 2015 في شأن تنظيم القطاع العقاري في إمارة أبوظبي على:
– يجوز للمطور أو المشتري فسخ عقد البيع على المخطط إذا كان هناك إخلال جوهري من قبل أي منهما وذلك بعد إعساره بتصحيح الإخلال وتعتبر أي من الحالات الآتية على سبيل المثال إخلالاً جوهرياً من قبل المطور:
- إذا رفض، دون مبرر تقبله الدائرة، تسليم المشتري العقد النهائي لبيع الوحدة العقارية.
- إذا امتنع عن ربط الدفعات بمراحل الإنجاز الإنشائية.
- إذا قام بتغيير المواصفات التي اتفق عليها تغييراً جوهرياً.
- إذا ثبت بعد تسليم الوحدة العقارية أنها غير صالحة للاستعمال بسبب عيوب جوهرية في الإنشاء.
ويرجي العلم أنه لا يُعتبر المطور مخلاً في تنفيذ التزاماته في الحالات التالية:
- إذا تم نزع ملكية الأرض التي سيقام عليها مشروع التطوير العقاري للمنفعة العامة.
- إذا قامت إحدى الجهات الحكومية بتجميد مشروع التطوير العقاري بسبب إعادة التخطيط.
- إذا تبين وجود مباني أو حفريات أو خطوط خدمات داخل موقع مشروع التطوير العقاري.
- إذا قام المطور الرئيسي بإجراء تعديلات على موقع مشروع التطوير العقاري ترتب عليها تغيير في حدود المشروع ومساحته بشكل يؤثر على قيام المطور الفرعي بتنفيذ التزاماته.
وفي كل الأحوال يجب على المطور إخطار الدائن المرتهن بإخلال المشتري قبل فسخ العقد لإعطاء المرتهن فرصة لتصحيح إخلال المدين الراهن.
3- إلغاء المشروع العقاري: عند إلغاء المشروع من قبل المطور أو الجهات المختصة، يتعين على المطور رد المبالغ إلى المشترين. يتم ذلك عادةً عبر دائرة الأراضي والأملاك في الإمارة المعنية.
(الإجراءات القانونية لاسترداد مبلغ الحجز)
1- التواصل مع المطور: يُنصح بالبدء بمحاولة حل النزاع ودياً عبر التواصل المباشر مع المطور العقاري. قد يؤدي هذا إلى الوصول إلى اتفاق يرضي الطرفين.
2- تقديم شكوى رسمية: يمكن تقديم شكوى لدى دائرة الأراضي والأملاك بالإمارة التي يقع فيها العقار. يتم فتح تحقيق لمعرفة مدى التزام المطور بشروط العقد والقوانين العقارية.
3- رفع دعوى قضائية: إذا تعذر استرداد المبلغ بالطرق الودية أو عبر الشكاوى الإدارية، يمكن اللجوء إلى المحاكم العقارية. يُفضل الاستعانة بمحامٍ مختص لضمان تقديم الدعوى بشكل صحيح.
(حقوق المشترين وفق القانون الإماراتي)
حساب ضمان المشاريع العقارية: تُلزم القوانين العقارية في الإمارات المطورين بفتح حساب ضمان، مما يضمن حماية أموال المشترين وعدم استغلالها في غير أغراض المشروع.
حق الإلغاء في حال الإخلال بالعقد: إذا أخل المطور ببنود العقد، مثل تأخير التسليم أو تغيير المواصفات، يمكن للمشتري المطالبة بإلغاء العقد واسترداد المبلغ.
التعويض عن الأضرار: في بعض الحالات، إذا تعرض المشتري لخسائر مالية نتيجة إلغاء الحجز، يمكنه المطالبة بالتعويض من خلال المحاكم.
(نصائح لتجنب عدم القدرة على استرداد مبلغ الحجز)
1- يتم التقصي والاستفسار من دائرة الأراضي والأملاك عن صحة معلومات المشروع وقائميته من عدمه ونسبة الإنجاز.
2- الاطلاع على تفاصيل العقد: يجب قراءة العقد بدقة والتأكد من فهم جميع البنود، خاصة تلك المتعلقة بالإلغاء.
3- الالتزام بالدفعات الزمنية: لتجنب فقدان الحقوق، يُفضل الالتزام بجميع مواعيد الدفعات والمستندات المطلوبة.
4- الاستشارة القانونية: استشارة محامٍ قبل توقيع العقد يمكن أن تجنب المشتري مشكلات مستقبلية.
في النهاية، تعتمد إمكانية استرداد مبلغ الحجز للوحدات العقارية في الإمارات على شروط العقد والقوانين المنظمة للعقارات. تُشدد التشريعات الإماراتية على حماية حقوق المشترين، إلا أن فهم التفاصيل التعاقدية والتصرف بحذر عند إبرام العقود أمر ضروري لتجنب النزاعات المستقبلية. يُنصح دائماً بالتعامل مع مطورين موثوقين واستشارة متخصصين قانونيين عند الحاجة.
– المستشار الدكتور “أحمد صابر صالح” يعد من الرواد في مجال الاستشارات القانونية والمحاماة. بصفته شريكاً مؤسساً في مكتب “أميرة صقر”، يقود فريقاً من المحامين المتخصصين، ويحرص على تقديم حلول قانونية مبتكرة تلبي احتياجات العملاء. يتمتع بخبرة عميقة في التعامل مع القضايا المعقدة في مجالات مثل القانون التجاري والقانون الجنائي، مما يجعله مرجعاً موثوقاً في مجال القانون.
